- もう40歳を過ぎてしまった
- 投資と言えるような金融資産や資産形成がない
- 今から不動産投資ってどうなの？
- 東京、神奈川、千葉、埼玉の一都三県なら本当に大丈夫？
- 大阪や福岡等のエリアでは難しいの？
不動産投資は一歩間違えると借金地獄。
ローンを組んだのに、採算が合わず結果として利益どころか負債ばかりになってしまうケースもあります。
私自身も10年以上自己所有する物件を運用してきました。
その結果は？
始める頃に購入した資金を大幅に上回るだけの利益が出ました。
この経験を活かし、今マンションのワンルームの不動産投資の情報を集めている人にお伝えしたいリスクや選ぶポイントをご紹介していきます。
40代不動産投資に多い失敗原因
- 会社が社員寮として契約をするケースが多い
- 大きな節税対策になる
- 将来の返済を心配する必要がない
こんなメリットばかりを謳い文句にしているマンション投資には私は投資をしません。
見極めるポイント
そもそもマンション投資や不動産投資というのは、そこまで利益が出せるのか？
正直資産運用という中において、自己資金が最も必要となるのがワンルーム投資。
しかし、その分利回りが大きいのか？
いいえ。決してそうとは言い切れません。
利回りに関連するのは、以下の5つの条件。
- 金利の設定
- 賃貸契約の継続率
- 入居者の返済能力
- 施設設備のメンテナンスや清掃等の管理
- 手数料
多くの情報は、管理、金利、家賃という3つを比較して空室を防ぐことができれば大丈夫。
こんな形で紹介されている事が多い。
しかし、上記の3つだけでは、不安を解消することは難しいのが現実。
年齢としても40より上の世代からすれば、基本としてローンを組む期間が30年になれば、70歳以上という条件になる。
年金だけの暮らしの中で今の年収と同じ状況を想定したシミュレーションでは意味がない。
デメリットは？
2020年のコロナ禍において、東京、大阪、福岡などの都市部にいるサラリーマンが徐々に地方移住を検討している。
将来は、オフィスに出勤する時間を短縮する。
オンラインでも別に仕事の相談を受け付けたり、何かあった時の対応が可能。
こんな条件になったら、本当に安定した物件というのはかなり厳しい状況に追い込まれる。
当然、会社側にとっても今後の人件費や交通費削減を考えたら、人気のエリアだけでなく、別のエリアで探すという計画を打ち出す可能性も高くなってきているからだ。
今の団塊世代がいなくなった後の入居する対象はサラリーマンで本当にいいのか？
これが運用をする上で非常に見極めが難しい状況になっている部分だと私は感じています。
40代不動産投資の成功ポイント
そもそもアパートなどの一棟買いまでして土地も手に入れないと安定することは難しい。
これが私が自分の周りの失敗の事例も見ていて感じた事。
どういうことなのか？
ある程度年数の経過した物件
知識がない人でも簡単に利益を出す事が可能な物件がある。
それは、オーナーチェンジ物件。
オーナーチェンジとは、貸し出しをしているとかこれから募集を出すことも可能なタイミングで現在の所有者が売却をするという内容。
この条件は、自分の住まいとして購入する時よりも査定価値が安くなる。
さらには、家賃の相場で9年から10年ほどで回収が可能という額を想定されている。
つまりは、その物件を手にして、さらにリフォームなどにかかる費用が想定できればある程度採算が合うタイミングを見極めることが可能。
さらに、この物件を入手してキッチン、風呂、トイレ等水回り3点をリフォームしてすぐに売却をする。
このように簡単に手放すことで査定額がアップして借入予定額よりも上回るというケースもあります。
単純に節税ということを考えるのではなく、転がしてリスクを分散して、さらに目標の金額に到達するまで複数の物件を買い替える。
こういう所有方法を選ぶ人も決して少なくないのです。
